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北京一分钟赛车彩票:商品房買賣合同解除仲裁案

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pk10去一尾算法举例 www.nilfdk.com.cn 惠州仲裁委員會裁決書

   

內容提要申請人因被申請人拖欠購房首期款18萬多元以及拒絕歸還申請人所墊付多期按揭款,申請解除商品房買賣合同。被申請人認為申請人無權因首期購房款余款18萬元未支付而主張解除權。仲裁庭認為,被申請人不履行支付首期款付款義務不具有正當理由,其行為違反了合同的主要義務,構成“根本性違約”;在申請人對被申請人借款的擔保責任仍在延續的情況下,被申請人拖欠銀行按揭款多期并至今拒絕歸還該款,使申請人有合理理由懷疑其繼續履行合同的能力;被申請人在申請人先后兩次允許推遲的合理期限內,未采取過任何積極的補救措施;在涉案樓盤已經實際交付使用六年多、在沒有證據證明該商品房存在不適合居住使用的情況下,被申請人仍然堅持認為該商品房“不符合交付使用的條件”并拒絕接受該房子,表明合同的繼續履行已經缺乏相互信任的基礎,申請人主張解除合同的理由成立,裁決解除合同。      

   

   惠州仲裁委員會(下稱“本會”)根據申請人XXX公司與被申請人陳XX、彭X2002年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》中的仲裁條款及申請人提交的仲裁申請,于2008年7月X日受理了上列當事人間上述合同項下糾紛仲裁案,受理案號為(2008)惠仲案字第XX號。申請人向本會預交了仲裁費。被申請人在規定時間內提出仲裁反請求,本會于2008年8月X日受理其仲裁反申請并收取了其預交的反申請仲裁費。

   本案的審理程序適用2007年7月1日起施行的《惠州仲裁委員會仲裁規則》(下稱《仲裁規則》)。

   根據《中華人民共和國仲裁法》(下稱“仲裁法”)和《仲裁規則》的規定,本會向被申請人(反請求人)陳XX、彭X先后送達了仲裁通知書、仲裁申請書副本、反申請答辯書及相關證據材料,向申請人(被反請求人)XXX公司先后送達了仲裁答辯書、反申請仲裁通知書、仲裁反申請書及相關證據材料;并向雙方當事人分別送達了《仲裁規則》、《仲裁員名冊》及《當事人仲裁活動告知書》等材料。

   本案根據《仲裁法》和《仲裁規則》的有關規定適用普通程序審理。在規定期限內,申請人(被反請求人)XXX公司選定XXX先生為仲裁員;被申請人(反請求人)陳XX、彭X選定XX先生為仲裁員;雙方對首席仲裁員的選定未達成一致,本會主任指定XXX先生為本案首席仲裁員。2008年9月X日,由首席仲裁員XXX、仲裁員XXX和仲裁員XX組成仲裁庭審理本案。本案開庭前,本會秘書處將仲裁庭《組成通知書》和《開庭通知書》分別發送當事人。申請人(被反請求人)XXX公司和被申請人(反請求人)陳XX、彭X均不申請仲裁員和仲裁秘書回避。

   2008年9月X日,仲裁庭在本會第一仲裁庭不公開開庭審理本案。申請人(被反請求人)XXX公司及其委托代理人XX、XXX律師,被申請人(反請求人)陳XX及其委托代理人XXX律師參加了庭審。申請人(反請求人)的代理律師在庭上陳述了仲裁請求及事實和理由,并對提交的證據進行了說明,被申請人(反請求人)的代理律師進行了答辯并提出反請求事項,被反請求人(申請人)的代理律師進行了答辯。雙方互相進行了質證和辯論,回答了仲裁庭的詢問,并做了最后陳述。2008年10月X日,仲裁庭第二次開庭,雙方對申請人提交的補充證據進行了質證并發表了各自的補充意見,仲裁庭再次對本案進行了調解,因雙方分歧較大,調解沒有結果。2009年1月X日仲裁庭最后一次組織調解,也因雙方意見不一致而告失敗。

   本案現已審理終結。仲裁庭根據本案的現有證據材料和查明的事實以及相關法律規定,依法作出終局裁決。

   現將本案案情,仲裁庭意見及仲裁結果分述如下:

一、案  情

   申請人XXX公司因履行與被申請人陳XX、彭X簽訂的《商品房買賣合同》(下稱“合同”)發生爭議。

   申請人申請仲裁稱:申請人與被申請人陳XX、彭X于2002年2月7日簽訂了一份合同,約定:兩被申請人向申請人購買位于XXX樓盤的物業;2002年2月交納人民幣383688元作為首期房款。但合同簽訂后,兩被申請人于2002年2月連同訂金共交付購房首期款20萬元,剩余的183688元至今沒有交付。2002年6月X日在申請人作為保證人的情況下兩被申請人與XX銀行簽訂了《個人購房借款合同》(下稱“借款合同”),約定借款金額880000元,用于購房按揭。在履行借款合同時,兩被申請人在2003年2月、2004年7月、2006年6月、2006年10月四次沒有按時繳付按揭款,導致XX銀行先后直接從申請人的帳戶上扣款30804.63元、28146.29元、25500元和29000元,用于代為償還兩被申請人的購房按揭款。2004年7月,兩被申請人歸還了其中代扣的按揭款14391.83元,至此申請人被XX銀行劃扣的按揭款尚有99059.09元兩被申請人沒有歸還,利息損失達到21329元(利息計算按照兩被申請人與銀行簽訂的借款合同第八條約定的每日萬分之二點一計算。起算日為從2004年7月1日起算計1460天;從2006年10月1日起算計670天。罰息截止日計算到2008年7月31日)。申請人多次向兩被申請人催要未支付的首期購房款和被XX銀行劃扣的款項及利息損失,并在2008年1月5日通過特快專遞和2008年6月18日通過公證形式向兩被申請人送達通知,要求交清所欠房款及承擔相應的違約金,否則將解除合同,但兩被申請人拒不支付。申請人請求:

   1.裁決解除申請人與被申請人2002年2月7日簽訂的合同;

   2.裁決按照合同第七條第1項的規定,賠償違約金損失252737.6元;

   3.裁決賠償XX銀行劃扣的為兩被申請人保證的按揭款99059.09元及利息損失21329元。

   以上合計人民幣373121元;

   4.本案的仲裁費用由兩被申請人承擔。

   申請人為證明其所主張的事實和仲裁請求,提交了如下證據材料;

   1.核準變更登記通知書,證明申請人于2005年12月28日由XXX公司變更登記為XXX公司。

   2.《商品房買賣合同》,證明雙方于2002年2月7日正式確立了買賣合同關系并約定房屋首期款支付金額、支付時間及遲延付款的違約責任。

   3.《個人購房借款合同》及公證書,證明兩被申請人于2002年6月11日向XX銀行按揭貸款880000元,申請人為該項借款的擔保人;被申請人遲延還貸須按每日萬分之二點一計算利息。

   4.抵押物清單,證明兩被申請人于2002年5月29日以所購買的合同標的物向銀行抵押貸款,說明兩被申請人已經收到房屋的事實。

   5.付款情況明細表,證明:①被申請人至今仍欠首期房款183688元;②由于被申請人沒有按時交納按揭款,2003年2月至2006年10月之間,銀行先后4次從申請人(擔保人)賬戶劃扣款項,減去被申請人2004年7月21日自行還款14391.83元后,被申請人至今仍欠申請人墊付按揭款113450.92元。

   6.XX銀行個人住房貸款借據,證明兩被申請人向XX銀行住房按揭貸款880000元的事實。

   7.XX銀行特種轉賬借方憑證,證明銀行劃扣申請人113450.92元作為墊付被申請人購房按揭款的事實。

   8.XX銀行現金存款憑證,證明兩被申請人于2004年7月21日歸還申請人墊付的購房按揭款14391.83元。

   9.國內特快專遞郵件詳情單、通知,證明:申請人于2008年1月5日向被申請人寄出200年12月6日通知,要求兩被申請人在三個月內還清購房首期款以及所墊付的按揭款并支付違約金,逾期將解除2002年2月7日簽訂的合同;被申請人已經于1月7日收到該快遞函件。

   10.公證書、通知,證明申請人于2008年6月18日在某公證處的公證下,再次以特快專遞向被申請人送達通知,要求其在收到通知后五日內交清欠房款及應承擔的違約金,否則解除合同。

   庭后,申請人補充提交了XX銀行2008年9月22日出具的一份“證明”,內容如下:“由于陳XX不能按時向本行支付購房按揭款,本行在通知陳XX、彭X交納按揭款未有效果后,根據三方《個人購房借款合同》第三十四條的約定,劃扣了XXX公司的賬戶款項如下:2003年2月28日,30804.63元;2004年7月20日,28146.29元;2006年5月31日,25500元;2006年9月30日,29000元,合計:113450.92元?!?/p>

   被申請人在本案質證時,對申請人以上證據存在異議的部分是:

   (1)證據3中“個人購房借款合同”第三項只能適用于貸款方與借款方,不涉及擔保方(即申請人);

   (2)證據4“抵押物清單”是借款合同的附件,不能證明被申請人已收到房屋;

   (3)證據7“XX銀行特種轉賬借方憑證”與本案無關;

   (4)證據8“XX銀行現金存款憑證”,不予認可;

   (5)證據9“國內特快專遞郵件詳情單、通知”是單方制作,簽收人不是被申請人,與本案無關;

   (6)證據10“公證書、通知”第一次提到辦理收房手續,內容與事實不符,這是不合法的。至于XX銀行的證明,其內容不真實,扣款四筆未經其確認,內容不具備合法性。

   兩被申請人答辯如下:

   ﹙一﹚申請人無權在未到交付符合雙方合同約定的房屋使用之時就要求被申請人支付購房首期余款183688元,更無權主張所謂的違約金。首期房款合計383688元,買受人(即被申請人)于2002年2月6日繳付200000元(含定金),尚余183688元。買受人承諾,余款于房屋交付使用時支付183688元。該《承諾書》是雙方的真實意思表示,內容合法,具有法律效力,正如其附注的“雙方需共同遵守執行”。雙方之間的合同第八條“房屋交付條款”規定“出賣人應當在2002年9月30日前,依照國家和地方人民政府有關規定,將具備經驗收合格,并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。第十一條“房屋交接條款”又明確規定“商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示合同第八條規定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔?!鋇景鋼?,申請人直至2008年6月19日在向被申請人發出的《通知》中才通知被申請人辦理收房手續。根據《民法通則》第62條的規定,附條件的民事法律行為,在符合所附條件時生效。所以,在申請人未將房屋交付被申請人使用時,被申請人有權拒付該首期余款。同理,被申請人不存在違約的情形,就更說不上賠償所謂違約金的問題。

   ﹙二﹚申請人若真實履行了按揭款的墊付義務,則應以合法方式行使其追索權。證據顯示,被申請人到目前為止,都按借款合同的約定正常履行了自己的還貸義務。在2008年6月19日之前,被申請人都未收到銀行或申請人的任何催付通知。如果申請人真實地墊付了四筆按揭款,就應該合理告知被申請人,并在訴訟時效內依法主張自己的追索權。2003年2月和2004年7月分別墊付的30804.63元和28146.29元兩筆墊款已遠遠超過了訴訟時效,申請人已喪失了勝訴權,其仲裁請求依法不應支持。此外,申請人要求按被申請人與XX銀行簽訂的借款合同第八條的約定計算罰息也沒有事實和法律依據。因為被申請人與申請人之間并無罰息的約定。

   ﹙三﹚申請人無權請求解除雙方之間的合同。第一,申請人無權因首期購房款余款183688元的未支付而主張解除權。如前所述,被申請人的付款時間未到,不存在承擔逾期付款的違約責任問題。第二,被申請人按兩份合同及《承諾書》的約定履行了購房款108萬元及各期按揭款的支付義務,不存在合同約定的違約解除情形。第三,兩份合同均沒有約定申請人在被申請人未履行支付按揭款時具有對合同的解除權。如果申請人真實地為被申請人盡了墊付義務,也無權要求解除合同,而只有墊付款的追索權。第四,《合同法》第94條法定解除情形中第三款規定“當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限仍未履行”,才賦予當事人解除權。本案中,被申請人購房款108萬元的主要付款義務已履行,申請人也無權僅以18萬元所謂首期購房余款來要求解除合同。此外,根據《合同法》中根本違約制度的原理可知,輕微違約也不能導致解除權的形成。何況,本案中被申請人不存在任何違約情形。最后,依據最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款規定:根據《合同法》第九十四條的規定,買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持。由此更加可知,退一萬步而言,如果被申請人存在遲延支付購房款的情形,申請人也應在經正式催告后的三個月后才有請求解除合同的權利。本案中,申請人于2008年6月19日向被申請人發出了催告,卻立即于2008年7月8日就提出了解除合同的仲裁請求,顯然與生效的司法解釋相沖突。綜上所述,申請人請求支付首期購房余款183688元及違約金缺乏事實和法律依據,因所附條件尚未成就,應予駁回;對于所謂銀行扣款,在查明事實后,應駁回超過訴訟時效部分墊付款的支付請求,同時,因缺乏事實依據應駁回其按日萬分之二點一計算罰息的請求。

   被申請人為證明自己的主張,提供了如下證據材料:

   1.陳XX、彭X身份證復印件,證明兩被申請人主體資格適格。

   2.2002年2月6日《承諾書》復印件,證明申請人同意首期房款余額183688元的支付時間為房屋交付使用時。

   3.2008年1月5日申請人國內特快專遞郵件詳情單復印件,證明該郵件的收件人與兩被申請人無關。

   4.XX銀行出具的《貸款借據詳情信息》及《個人貸款借據基本信息》復印件,證明截止2008年8月10日前兩被申請人還貸情況正常。

   5.被申請人2008年6月11日出具的《通知》,證明申請人于2008年6月11日正式通知被申請人辦理收房手續。

   質證時,申請人對被申請人的上述證據有異議的部分是:

   (1)證據2“2002年2月6日《承諾書》復印件”,上面只有謝XX本人和彭X的簽名并沒有公司蓋章;而且,其簽署時間為2月6日而合同是2月7日,如果真實,其內容也被合同所替代。

   (2)證據3“2008年1月5日申請人國內特快專遞郵件詳情單復印件”,其郵寄地址與證據5相同,被申請人無法否認沒有收到。

   (3)證據4“《貸款借據詳情信息》及《個人貸款借據基本信息》復印件”,只證明2008年8月的還款和無欠款,不能說明還款正常。

   (4)證據5“被申請人2008年6月11日出具的《通知》”,被申請人只承認其中通知其辦理收房手續的內容,但沒有否認通知中關于申請人已于2008年1月7日發出通知要求其在三個月還清拖欠的房款297138.92元并支付違約金以及再次通知其在5日內還款并辦理收房手續否則解除合同的內容。

   兩被申請人于2008年8月X日以申請人XXX公司為被反申請人,提出了仲裁反請求,稱:

   2002年2月7雙方簽訂了一份合同,約定申請人將XXX房出賣給兩被申請人。兩被申請人按雙方的約定及合同的規定支付了相應購樓款共計人民幣108萬元,余款183688元在房屋交付時支付。但是,申請人至今都未按合同第八條和合同第11條之規定履行自己的交房義務。直至2008年6月19日,才收到申請人發出的《通知》,請被申請人辦理收房手續。鑒于申請人的嚴重違約行為,兩被申請人依據該合同第九條第1項第(2)目的規定,要求申請人繼續履行合同,并按日支付已交付房價款萬分之十五的逾期交房違約金,共計1182600元(按訴訟時效內的2年時間計算)。兩被申請人提出的反請求事項為:

   1.裁決申請人繼續履行雙方于2002年2月7日簽訂的合同;

   2.裁決申請人按該合同其九條第1項規定支付逾期交房違約金人民幣1182600元;

   3.本案所有仲裁費由申請人承擔。

   反請求人(被申請人)為證明其所主張的事實和仲裁請求,提交了如下證據材料:

   1.申請人出具的《陳XX付房款明細表》復印件,證明XXX公司自認已收購房款總額為108萬元;

   2. 申請人2008年6月11日出具的《通知》復印件,證明XXX公司正式提出辦理收房手續的時間是2008年6月11日。

   對于反請求人(被申請人)提出的上述證據,申請人質證時的異議意見是:

   (1)證據1,還款108萬元的購房款是不真實的,其中88萬元是按揭貸款并由XXX公司擔保。

   (2)對證據2的異議意見與本請求質證異議第(4)點相同。

    對于反請求,申請人XXX公司的書面答辯內容如下:

     ﹙一﹚被申請人沒有按合同約定支付相應的購樓款。申請人與兩被申請人于2007年2月7日簽訂的合同第六條第3項約定了付款方式和期限,該條約定:“2002年2月買受人支付首期房款383688元(含定金),余款880000元辦理銀行按揭,買受人應在30天內協助出賣人辦好按揭手續,否則按第七條處理?!繃獎簧昵肴聳導手Ц對蚴?002年1月、2月共支付20萬元首期款,其余首期款183688元至今沒有支付。兩被申請人并沒有在“合同”簽訂30日內辦理按揭手續,而是在2002年6月才辦理按揭手續。在交付購房首期款和辦理銀行按揭問題上兩被申請人已經違反“合同”約定,構成“合同”第七條約定的買受人逾期付款的違約責任。兩被申請人辦理銀行按揭后,不按借款合同約定還款,于2003年2月、2004年7月、2006年6月、2006年10月因兩被申請人還按揭借款賬戶上沒有錢,銀行直接從作為保證人的申請人賬戶中劃扣被申請人欠繳的到期按揭款113450.92元,兩被申請人于2004年7月才歸還申請人被銀行劃扣的14391.83元,尚有99059.09元兩被申請人沒有還給申請人。在借款合同中兩被申請人一再違約不付按揭款,連累申請人再三為其付款,付款后又不還給申請人,給申請人帶來很多麻煩。兩被申請人按揭借款88萬元,分180個月等額還本付息,至今才還73個月,就已經連累申請人被銀行劃扣99059.09元?;褂?07個月沒還銀行,兩被申請人如此不守信譽繼續履行“合同”,將會給申請人增加更多的麻煩,損失更多的經濟。因此,兩被申請人在仲裁反請求書中陳述其“按雙方的約定及合同的規定支付了相應購樓款共計人民幣108萬元,余款183688元在房屋交付時支付,已履行了自己的付款義務?!備貿率霾環率?,因兩被申請人雖然按揭借款支付購房款,但經常違約不還貸,在保證人賬戶扣款,根本沒有按合同約定支付相應的購樓款。

   ﹙二﹚申請人的房屋早就驗收合格,交付使用。申請人的房屋于2002年10月22日就提交了工程竣工驗收報告,2003年10月17日領取建設工程規劃驗收合格證;2002年9月20日申請人發出收房通知;2002年9月份很多業主陸續收房驗收。2002年5月29日兩被申請人將其所購房屋向XX銀行設定了抵押事實足以說明。申請人已經交付,只是兩被申請人欠首期購房款和欠墊付的銀行按揭款,不來辦理交付有關手續。申請人多次電話通知其前來交款,兩被申請人拒不交款,申請人無法只好用特快專遞催促其交清首期款和還清墊付的銀行按揭款并告知再不來還清欠款就解除“合同”,兩被申請人仍然不理,最后用公證的方法通知兩被申請人還清欠款,被申請人還是不理。對這種不守規則的人,誰敢與其履行“合同”。

   ﹙三﹚兩被申請人無權要求申請人支付逾期交房違約金。因兩被申請人違約,拖欠購房首期款和墊付的按揭款不還,不來辦理交付有關手續,不是申請人無法交付房屋,兩被申請人借口申請人無法交付,拒不辦理交付手續,是對付款繼續違約,而非申請人交房違約,因此兩被申請人無權要求支付違約金。

   申請人(被反請求人)提交了如下證據材料:

   1、商品房預售許可證,證明XXX公司于2002年1月30日獲得銷售許可,房屋銷售合法。

   2. 工程竣工驗收報告,證明該房所在樓盤于2002年10月22日房屋建筑工程自驗合格,可以交付使用。

   3.建設工程規劃驗收合格,證明XXX公司于2003年10月17日通過規劃驗收合格,政府規劃局發了合格證書。

   4.房屋驗收報告﹙8份﹚,證明:①業主付清購房款就可收房辦理交付手續;②2002年9月23日起業主陸續收房,2002年10月25日已有8戶辦理收房手續;

   5.交房公告、照片,證明:①房屋自驗合格,于2002年9月20日通知業主收房;②公司在一樓門口、售樓處張貼公告通知業主售樓;

   6.證明,證明售樓部收款員陳XX多次通知被申請人陳XX、彭X交付購房款,辦理售樓手續的事實;

   7.證人陳XX 2008年8月12日出具的“證明”,主要內容是:“2002年8月至2007年10月在XXX公司工作。我的職責是催業主收樓和催收欠房款。因陳XX、彭X欠十幾萬元房款,我根據其抵押單上記載的手機號碼,多次打電話催他交款,他總說這套房價格太高,要找老板打折。我對陳XX這個業主打電話最多,影響最深?!保ㄖと順耎X于庭審時到庭作證并接受了本案當事人和仲裁庭的詢問。---仲裁庭注)

   8.證人劉XX 2008年8月22日出具的“證明”,內容是:“陳XX業主于2002年10月26日交來2000元裝修訂金。在準備施工當天,因業主跟開發商的糾紛,故裝修工程一直擱置多年?!?/p>

   質證時,被申請人對申請人的以上證據有異議的部分是:

   (1)證據2“工程竣工驗收報告”,只能證明XXX公司自己驗收。

   (2)證據3“建設工程規劃驗收合格證”,與本案無關,不是合同約定的文件。

   (3)證據4“房屋驗收報告”,與本案無關。

   (4)證據5“交房公告、照片”,其來源合法性有異議,為單方制作,內容是虛假的。

   (5)證據6證人陳XX 2008年8月12日出具的“證明”,陳是公司員工,有利益關系,內容為偽證。

   (6)證據7證人劉XX 2008年8月22日出具的“證明”,其來源不具有合法性,與本案無關。

    庭后,雙方代理人分別就本案的處理向仲裁庭提出了代理意見。

二、仲裁庭意見

   根據本案雙方當事人所提交的證據以及經庭審調查,仲裁庭查明事實并發表意見如下:

   申請人與兩被申請人于2002年2月7日簽訂的合同系雙方的自愿行為,是雙方的真實意思表示,其內容沒有違反國家法律的禁止性規定,合法有效,對當事人均有約束力。

   合同簽訂后,兩被申請人于2002年2月連同訂金共交付購房首期款20萬元,但仍有首期款183688元至今一直沒有支付。

   2002年5月29,兩被申請人在申請人的擔保下,與某銀行簽訂了一份借款合同,以合同項下某樓盤XX閣2102號房按揭貸款88萬元。

   申請人開發的樓盤于2002年9月20日通知業主收樓并自9月23日開始有業主陸續接收了房子。2002年10月22日,該樓通過了勘察、設計、施工、監理和建設等五個單位的工程竣工驗收;2003年10月17日,通過了建設工程規劃驗收。

   兩被申請人在履行其與貸款銀行的借款合同時,曾于2003年2月、2004年7月、2006年6月和2006年10月四次沒有按時繳付按揭款,銀行在向被申請人催繳無效后直接從申請人的帳戶上分別扣款30804.63元、28146.29元、25500元和29000元;其間,兩被申請人曾于2004年7月直接向申請人的賬戶歸還了其中的14391.83元,但至今累計共有99059.09元未歸還申請人。對于扣款事實,XX銀行于2008年9月22日出具了一份書面“證明”。

   申請人與被申請人之間在合同履行期間進行過多次相互交涉,事實如下:

   1、證人陳XX到庭作證:申請人自2002年至2007年期間一直與被申請人就其所拖欠的首期款的支付和所欠按揭墊付款的還款問題進行交涉,要求其盡快付清所欠首期款183688元以及因沒有按時支付銀行按揭款導致銀行直接從申請人(借款合同的擔保人)賬戶上所扣的款。

對于證人陳XX的上述證言,被申請人不予認可,但沒有提出相反證據予以否認。

   2、被申請人陳XX在回答仲裁庭是否就通知收樓的問題與申請人進行過交涉時,承認其知悉收樓事宜并稱其與申請人“在2002年9月底進行了第一次交涉,知道其他業主有入住但驗收不合格,合同規定的文件沒有提供所以不愿意入住”。

   3、2008年1月5日,申請人以特快專遞向被申請人郵寄了2007年12月6日的“通知”,要求被申請人支付所欠首期款183688元以及歸還其所墊付的按揭款113450.92元,并限定其在三個月內還清,逾期將解除合同。

庭審中被申請人口頭否認收到該份通知,但是證據顯示快遞公司書面確認該通知已被收到,被申請人也沒有提出相反證據。

   4、2008年6月18日,申請人再次以特快專遞并在某公證處的公證下,向被申請人發出2008年6月11日的“通知”,要求被申請人“將拖欠房款合計297138.92元人民幣還清并按約定支付違約金”并指出“經查你方于2008年1月7日下午三時簽收”了2008年1月5日的通知,再次要求在五個工作日內支付欠款和違約金并辦理收房手續,否則將正式解除合同。

   (一)關于被申請人是否違約的問題。

申請人請求“裁決按照合同第七條第1項的規定,賠償違約金損失252737.6元”以及“賠償銀行劃扣的按揭款99059.09元及利息損失21329元,合計人民幣373121元”。

   雙方對于被申請人所欠首期款183688元的事實不存在異議,爭議的焦點是:被申請人所拖欠的183688元首期購房款是否可以在交房時支付?對此,申請人認為被申請人沒有按合同規定支付該首期款余額已經構成違約;而被申請人則認為申請人曾承諾該款于房屋交付使用時支付。

合同第六條第3款規定,買受人(即被申請人)應在2002年2月支付首期購房款383688元。

   被申請人以2002年2月6日的《承諾書》作為抗辯,主張申請人已經同意首期房款余額183688元的支付時間為房屋交付使用時。該承諾書內容如下:

   “茲有彭X(即被申請人之一—仲裁庭注)認購XXX公司XX樓盤XX閣二十一層2102房首期款合計383688元。買受人(即被申請人---仲裁庭注)于2002年2月6日繳付200000元(含定金)。買受人承諾,余款于房屋交付使用時支付183688元。出賣方(蓋章):XXX公司 委托代理人:謝XX  買受人(蓋章):彭X。其文內“附:”一欄中有如下字句:“自簽訂之日起并經雙方簽名蓋章后即具法律效力”。

   從承諾書的內容來看:1、承諾書中代表申請方的是謝XX,但謝XX不是公司法定代表人,沒有證據顯示其獲得了適當的授權;而且,承諾書生效的條件是“雙方簽名蓋章”,但申請人作為法人單位,并沒有在上面蓋章。2、承諾書的簽署時間是2月6日。因此,由于雙方當事人在2月7日簽訂了合同,即使該承諾書可以依法成立,其內容也與其后的合同內容有沖突,故應以合同的約定為準。被申請人的抗辯理由不能成立。

   被申請人雖然支付了首期款的一部分(20萬元),但余額183688元一直沒有支付,顯然不符合合同的約定,其行為構成違約,應按合同的約定承擔違約責任。

   合同第七條規定,“買受人付款逾期超過60日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的20%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的,經出賣人同意,合同繼續履行,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之十五的違約金?!?/p>

   申請人在本案中提出解除合同的請求,因此,被申請人承擔的違約金應按“買受人按累計應付款的20%”計算。申請人提出的第二項仲裁請求,即要求裁決按照合同第七條第1項的規定賠償違約金損失252737.6元,不符合合同約定。被申請人向申請人賠償的數額應按所欠首期款183688元×20%計算,即36737.6元。

   申請人的第三項仲裁請求,即要求被申請人“賠償某銀行劃扣的為兩被申請人保證的按揭款99059.09元及利息損失21329元,合計人民幣373121元”,由于借款合同沒有約定仲裁條款,故因履行該合同而引起的債權債務問題應由雙方通過其它途徑解決,仲裁庭對申請人的第三項仲裁請求,不予支持。

   (二)關于被反請求人(申請人)是否違約的問題

    被申請人的仲裁反請求是“裁決被反申請人(申請人)按該合同九條第1項規定支付逾期交房違約金人民幣1182600元”(反申請仲裁請求第二項)。

    被申請人認為:申請人至今未按合同第八條的規定履行交房義務,直至2008年6月19日才通知被申請人收房。而申請人則認為:房屋早就驗收合格并交付使用,被申請人因拒絕支付所欠首期購房款和所欠墊付的銀行按揭款一直不來辦理交付的有關手續,并非申請人沒有交房。

雙方上述不同主張的合同依據,涉及到以下兩個條款的規定:

    一是第六條“付款期限及方式”的規定:“2002年2月買受人(即被申請人)支付首期購房款383688元(含定金)”。

   二是第八條“交付期限”的規定:“出賣人(即申請人)應當在2002年9月30日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將具備下列地第1種條件,并符合合同約定的商品房交付買受人使用?!?/p>

根據這個事實,合同約定的雙方各自義務的履行順序是:被申請人支付首期款383688元的時間(2002年2月份)在前,申請人交付商品房的時間(2002年9月30日)在后。

   《合同法》第六十七條規定,“當事人互負債務,有先后履行順序的,先履行一方未履行的,后履行一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。先履行一方履行不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行要求?!?/span>

   本案事實表明,作為負有先履行義務的被申請人,至本案申請仲裁時,沒有完全履行支付首期款的合同義務,至今仍拖欠首期款183688元。

仲裁庭認為,根據合同法的上述規定,由于被申請人負有先履行支付首期款的義務,在其沒有履行該合同義務或所履行的內容不符合合同約定的情況下,負有后履行義務的申請人依法有權拒絕其履行交付商品房的要求。因此,被申請人無權要求申請人履行交付該商品房的義務并追究其違約責任。被申請人的第二項反請求,缺乏事實和法律依據,仲裁庭不予支持。

   (三)關于合同是否解除的問題

   申請人的第一項仲裁請求和被申請人的第一項反請求涉及到合同是否解除的問題。

   申請人認為:被申請人至今仍拖欠首期購房款183688元并拒絕歸還被惠城工行劃扣的99059.09元按揭款,缺乏誠信;被申請人還貸信譽不良,已發生的扣款事件損害到申請人(擔保人)的利益,而目前仍有107期按揭款未履行;申請人已經分別在2008年1月5日通過特快專遞和2008年6月18日通過公證形式向被申請人送達交清欠款及解除合同的通知,合同解除條件已經成就。

   被申請人則認為申請人無權解除合同,理由是:被申請人不存在逾期付款的違約行為;被申請人購房款108萬元的主要付款義務已履行,申請人無權僅以18萬元所謂首期購房余款來要求解除合同;申請人2008年6月19日發出遲延支付購房款的催告、7月8日提出了解除合同的仲裁請求,未達到法律規定的提前三個月的期限。

   關于合同的解除,法律、司法解釋的相關規定如下:

   《合同法》第九十四條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

   (一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

   (二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務;

   (三)當事人一方遲延履行主要義務,經催告后在合理期限內仍未履行;

   (四)當事人遲延履行債務或者有其它違約行為致使不能實現合同目的;

   (五)法律規定的其他情形?!?。

   此外,該法第九十六條規定:“當事人一方主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達時解除?!?/span>

   最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第一款規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持?!?/span>

   綜合本案情況,仲裁庭認為,決定解除合同與否必須考慮以下案件基本事實:

   第一、被申請人在履行其與申請人訂立的合同中,對于應在2002年2月支付的首期購房款183688元,一直沒有履行支付義務。

   被申請人在本案中以雙方曾達成延期至交房時支付的抗辯,但如前所述,該抗辯并不能成立。故其不履行支付首期款付款義務不具有正當理由,其行為也違反了合同的主要義務,構成被申請人所說的“根本性違約”。

   第二、被申請人提出其已經將所購商品房作為抵押物向銀行按揭貸款、已取得貸款88萬元并支付給了申請人。但是,該筆貸款是以申請人的財產所有權(合同項下的商品房)作為抵押物并在申請人的保證下取得的;而且,被申請人在履行其與銀行的借款合同過程中拖欠銀行按揭款多期,導致銀行直接從申請人賬戶中扣款,該筆墊付款申請人至今仍沒有歸還。

   因此,在申請人對被申請人借款的擔保責任仍在延續的情況下,被申請人的行為使申請人有合理理由懷疑被申請人繼續履行合同的實際能力。

第三、申請人先后于2008年1月5日和2008年6月18日發出催告通知,前者要求被申請人在三個月內還清欠款,逾期將解除合同,后者限定被申請人在收到通知五個工作日內交清欠款并辦理收房手續否則解除合同。

   本案沒有證據證明被申請人在申請人先后兩次允許推遲的合理期限內,采取過任何積極的補救措施。盡管被申請人認為2008年6月18日通知解除合同時距離申請人提起仲裁申請不到三個月、不符合合同解除的條件,但也沒有證據表明其已經在申請人提出的寬限期內(五個工作日)交清了欠款;相反,在不具備正當理由的情況下,被申請人繼續拒絕支付所欠款項。

   第四、本案涉案樓盤已經實際交付使用六年多。被申請人在沒有證據證明該商品房存在不適合居住使用的情況下,仍然堅持認為該商品房“不符合交付使用的條件”并以自己的行為拒絕接受該房子,表明其對申請人以及所購該商品房存在著嚴重的不信任心理,合同的繼續履行已經缺乏相互信任的基礎。

   綜上,雖然被申請人所欠款項的數額在合同總價款中所占比例不太高,但被申請人無正當理由拒絕履行付款義務的行為前后延續達六年之久,表明被申請人已實質上不愿意接受合同的約束,合同“履行不能”的事實已經存在。申請人提出解除合同的請求符合《合同法》第九十四條第(三)、第(四)項規定的條件,其主張解除合同的程序也符合《合同法》第九十六條的規定。仲裁庭多次調解的努力都未能促成雙方的和解,在此情況下,仲裁庭只能對本案作出裁決。仲裁庭對于申請人解除合同的請求予以支持;對于被申請人繼續履行合同的請求不予支持。

   《合同法》第九十七條規定,“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其它補救措施,并有權賠償損失?!本荽?,申請人應在合同解除后將已收取的被申請人首期購房款20萬元以及被申請人已經實際繳付的各期按揭款歸還被申請人,并按中國人民銀行同期一年期存款利率標準支付自收取之日起至實際歸還之日止的利息。

   (四)關于本案仲裁費的承擔

   根據以上分析意見,仲裁庭認為,本申請仲裁費25374元,應由申請人承擔30%,被申請人承擔70%;反申請仲裁費22870元,全部由被申請人承擔。

三、裁  決

   根據以上分析意見,仲裁庭裁決如下:

   (一)申請人XXX公司與被申請人陳XX、彭X之間2002年2月7日簽訂的《商品房買賣合同》予以解除。

   申請人應退回被申請人首期購房款人民幣20萬元以及實際繳付的各期按揭款,并按中國人民銀行同期一年期存款利息標準支付自繳付之日起至實際退還之日止計算的利息。

   (二)申請人XXX公司的第三項仲裁請求不予支持。申請人與被申請人陳XX、彭X和XX銀行之間的《個人購房借款合同》產生的債權債務應通過其它途徑解決。

   (三)被申請人陳XX、彭X向申請人XXX公司支付因逾期支付首期購房款183688元而產生的違約金人民幣36737.6元。

   (四)被申請人陳XX、彭X的全部仲裁反請求不予支持。

   (五)本案本申請仲裁費25374元,由被申請人陳XX、彭X承擔70%,即17761.8元;申請人XXX公司承擔30%,即7612.2元。

   申請人所預繳的仲裁費不予退回,被申請人應承擔的部分由被申請人在本案執行時直接付給申請人。

   反申請仲裁費22870元,全部由被申請人承擔。

   以上裁決內容應在收到本裁決之日起30日內履行完畢。逾期,按《民事訴訟法》第二百二十九條的規定處理。

   本裁決為終局裁決,自作出之日起發生法律效力。


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